Однушка дороже жизни: платеж в 210 тысяч против 170 получки. Как российская ипотека окончательно поругалась с зарплатами

Иногда цифры статистики выглядят настолько красиво, что начинают напоминать книжки про Гарри Поттера — чистая сказка. А реальный ипотечный рынок умеет быстро возвращать в реальность.

Сегодня в Москве ежемесячный платеж по ипотеке за обычную однокомнатную квартиру уже превышает «среднюю зарплату» по городу. Если брать кредит на 20 лет с первоначальным взносом 20%, платить придется примерно 210 тысяч рублей в месяц, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

При этом официальная средняя зарплата в столице — 171 тысяча рублей.

То есть даже на бумаге ситуация выглядит странно. В реальной жизни — еще страннее. Потому что те самые «средние зарплаты», на которые принято ориентироваться у Росстата, большинство россиян видит только в отчетах ведомств. Даже в Москве далеко не каждый житель получает такие деньги, а в большинстве регионов страны доходы ниже в разы. То есть ипотека начинает требовать доходов, которые для значительной части населения попросту не существуют в природе.

А если посмотреть на квартиры побольше, ситуация превращается уже в финансовую фантастику. Платеж за двухкомнатную квартиру сегодня может достигать 289 тысяч рублей в месяц в Москве, за трехкомнатную — 359 тысяч. Это суммы, которые для многих россиян выглядят уже как годовой оклад.

Именно поэтому разговоры о «доступности жилья» сегодня звучат особенно цинично. На практике рынок ипотечного кредитования постепенно превращается в закрытый клуб — для очень обеспеченных людей или для тех, кто по какой-то причине готов влезать в долги на десятилетия вперед.

Остальным остается наблюдать за цифрами и задаваться простым вопросом: для кого вообще существует эта ипотека? MSK1. RU на этот вопрос попытался ответить вместе с экспертами.

«Ежемесячный платеж по скромной однушке в Москве выше средней зарплаты — это не аномалия. Это прямое следствие высокой ключевой ставки и заградительных цен на жилье», — без всякой дипломатии ставит диагноз ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL.

То есть происходящее — никакой не случайный перекос рынка, а логичное следствие нынешней экономической политики. Еще несколько лет назад ипотека считалась главным двигателем рынка недвижимости: банки раздавали кредиты, покупатели брали квартиры, застройщики строили новые кварталы. Теперь это не работает: по словам Креера, дорогие деньги буквально выталкивают массового покупателя с рынка.

Если раньше ипотека была доступным инструментом для обычной семьи, то сегодня она превращается в финансовый продукт для крайне узкой прослойки.

«Рынок не рухнул, но он резко сузился», — объясняет эксперт.

Хотя, кажется, речь идет об одном и том же.

Причем даже если в ближайшие месяцы ключевая ставка (а вместе с ней и ипотечные) будет снижаться, изменений на рынке ждать не стоит. Стоимость заемных средств редко падает резко, а значит, разрыв между зарплатами и платежами сохранится. Поэтому адекватные покупатели просто откладывают сделки. Продавцы тоже не хотят резко снижать цены. В общем, рынок буквально завис между «слишком дорого» и «может, подешевеет».

«Платить 210 тысяч рублей за однушку при средней зарплате в 171 тысячу — это нонсенс. Но считать, что рыночная ипотека умерла, было бы ошибкой», — не так категоричен, как Креер, другой эксперт — основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик.

По мнению эксперта, просто ипотека теперь — не универсальный инструмент покупки жилья, а финансовый механизм для конкретных схем. Одна из них такая, к примеру: семья продает старую квартиру за 15 миллионов рублей и находит вариант лучше — за 20 миллионов. Чтобы не упустить ликвидную квартиру, покупатели занимают недостающие 5 миллионов.

«В таком случае ежемесячный платеж уже не выглядит катастрофическим, — объясняет Зубик. — Это просто способ быстро "дотянуться" до нужной сделки».

Есть и другая стратегия — крупные ипотечные кредиты… на очень короткий срок. Логика проста: квартира мечты появляется на рынке, но деньги придут только через несколько месяцев — например, после продажи другой недвижимости или получения годового бонуса. В такой ситуации кредит становится временным финансовым мостом, говорит Зубик.

«Люди понимают: переплата за несколько месяцев — это плата за возможность не упустить качественный актив», — размышляет эксперт.

Однако за этими относительно безопасными схемами скрывается куда более тревожная история. Зубик называет ее «тикующие бомбочки». Речь идет о покупателях, которые год-два назад заходили в новостройки с рассрочками и траншевой ипотекой. Тогда многие рассчитывали на быстрое снижение ставок и последующее рефинансирование. Но экономическая реальность оказалась куда суровее. Ставки действительно снизились с пиковых значений — но остаются всё равно очень высокими.