Жадность сгубила? Российский рынок недвижимости повторяет китайский кризисный путь — пузырь всё равно лопнул

Российский рынок недвижимости на грани кризиса: отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки Центробанка обрушили спрос на квартиры. С 1 июля были отменены две масштабные льготные ипотечные программы: ипотека на строящееся жилье под 8% и семейная ипотека под 6%. Зато ипотечные ставки у банков превысили 20%. И застройщики, которые годами жили припеваючи, подсчитывают убытки.

О кризисной ситуации в недвижимости молчаливо свидетельствует статистика. Вот лишь некоторые цифры.

Согласно данным Росстата, ввод жилья в России с января по июнь 2024 года вырос на 2,5%, достигнув 53,4 миллиона кв. м. Однако эта положительная динамика обусловлена исключительно ростом ввода ИЖС.

Ввод многоквартирных домов за тот же период обрушился на 28,4%, составив всего 15,6 миллиона кв. м. То есть почти четверть всего жилья в России люди строят собственными силами. А вот прежний рост отрасли был искусственно стимулирован льготными ипотечными программами. Льготы кончились — рынок обвалился. Подробности — в материале MSK1.RU.

При этом девелоперы и не думают снижать цены на жилье, всё еще слепо веря в то, что люди по инерции продолжат тратить деньги на ненужные квартиры. Нет, не будут! По данным портала «Сравни.ру», 66% россиян уже приняли решение отложить покупку жилья.

Депутат Госдумы Светлана Разворотнева надеется, что стоимость жилья в России снизится. Ведь девелоперам придется распродавать огромный объем невостребованных квартир: к началу 2024 года, по данным «Дом.рф», в России не продавалось 70% построенного жилья.

Разворотнева говорит, что рентабельность строительных компаний настолько высока, что у них есть пространство для снижения цен. Видимо, если позволит жадность. Если девелоперы, как собаки на сене, продолжат сидеть с нереализованными проектами, это грозит снижением прибыли и даже массовым банкротством.

Точно такой же кризис на рынке недвижимости уже был в Китае. Здесь с начала 2010-х годов жилья строили так много, что его просто не успевали распродавать. Сейчас в китайских городах от 60 до 80 миллионов нераспроданных квартир. Многие девелоперы, накупившие участки, но не успевшие начать строительство, едва не разорились. Несколько крупнейших девелоперов, таких как Fantasia Holdings, Sino-Ocean, Evergrande Group и Sinic, объявили дефолты по долговым обязательствам. И по всей стране жадные застройщики были вынуждены снизить цены. Причем настолько снизить, что правительству даже пришлось утверждать минимальную цену, дешевле которой квартиры продавать нельзя. Иначе бы жилье просто отдавали почти бесплатно.

Эксперты назвали ситуацию на рынке недвижимости «идеальным штормом», когда сошлись все возможные негативные факторы. Действительно ли повышение ипотечных ставок обрушит рынок? Об этом мы говорим с доцентом кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрием Морковкиным.

— Ипотека по-прежнему выступает главным фактором, влияющим на спрос на жилье. Причем проникновение ипотеки на рынок недвижимости росло стремительно, — говорит Дмитрий Морковкин. — Если в 2020 году в период расширения льготных ипотечных программ доля ипотечных сделок составляла всего 10%, то по итогам 2023 года доля ипотеки составила уже более 50%.

При этом проблема заключается в том, что многие заемщики для того, чтобы взять ипотеку, оформляли потребительский кредит на первоначальный взнос. Всё это в итоге привело к тому, что закредитованность населения на июнь 2024 года составила около 35 триллионов рублей. Это говорит не только об увеличении общей суммы задолженности, но и прежде всего об ухудшении способности граждан погашать долги. Вы правы в том, что такая ситуация с кредитами представляет риски как для населения, так и для экономики в целом.

— 20% — это психологический барьер, после которого люди уже не готовы брать ипотеку. Возможно, поэтому и произошло такое лавинообразное обрушение числа новых ипотечников?

— Рыночная ставка по ипотеке сейчас может составлять уже до 23%. Конечно, на этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно сокращается. Выгоднее воспользоваться клиентскими программами от застройщика на более привлекательных условиях, например рассрочкой. Те, кто могут, готовы приобретать объекты недвижимости за наличный расчет.

Покупка жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект (особенно на вторичном рынке) становится всё менее выгодной. Кстати, я замечу, что очень недооценен рынок ИЖС, особенно в районах с развитой инфраструктурой.

— Но если у человека нет денег, ему всё равно, что нельзя купить — квартиру в многоэтажке или коттедж. Альтернативой было бы арендное жилье, но ведь и цена аренды тоже невообразимо растет.

— Тут без оптимизма. Аренда жилья, по моим оценкам, продолжит рост и осенью этого года, и далее. А расти она будет как раз из-за ситуации с ипотекой. Рыночные ставки ипотечного кредитования под 19–23% годовых для большинства заемщиков становятся просто неподъемными и запредельными. Это означает практически недоступную ипотеку на рыночных условиях, поэтому тем, кто планировал приобретение жилья в ближайшее время с помощью ипотеки (за исключением небольшого числа сохранившихся льготных программ), скорее всего, придётся отложить покупку и снимать жилье.

— А что подорожает больше всего?

— Самые востребованные типы — студии и однокомнатные квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. Так что тем, кто уже снимает квартиры, будет целесообразно заключить с арендодателем долгосрочный договор аренды жилья (от 1 года), чтобы хотя бы зафиксировать текущую стоимость аренды.