Вы рискуете потерять единственное жилье: кому это грозит и как сохранить недвижимость

В Минюсте РФ предлагают забирать слишком дорогое жилье у должников, продавая его и переселяя людей в более простое. Этот законопроект был создан по решению Конституционного суда в 2021 году. В материале разберемся, в каком случае собственник точно может потерять недвижимость и как ее сохранить.

Взыскать нельзя единственное жилье, которое не заложено в ипотеку. Минюст предлагал ограничить такую защиту еще в 2018 году, затем на проблему обратили внимание суды.

В 2021 году Конституционный суд разрешил забирать у должников единственное, но при этом дорогое жилье с соблюдением некоторых условий. После этого Верховный суд установил сам механизм и разъяснил критерии «роскошности» жилья.

Таким образом, законопроект Минюста РФ разработан по указанию Конституционного суда и учитывая позиции Верховного суда.

«Роскошным» будет считаться жилье, которое по характеристикам намного лучше жилья для обычной жизни. Во время изъятия будут учитывать площадь жилища, его расположение, конструктивные особенности, «художественное оформление» и техническое оснащение.

Реализовать такое жилье можно будет, соблюдая два главных условия:

• у должника нет другого имущества, достаточного для погашения долгов;

• ожидаемой выручки от продажи жилья хватит и на покупку другого, и на погашение «в существенном размере» требований кредиторов.

Такую недвижимость станут продавать по специальной системе, где цену будут постепенно снижать. Это нужно для того, чтобы люди могли купить новое жилье и погасить часть своих долгов. Если покупатели не найдутся, то жилье снимут с продажи и оставят за должником.

Если все-таки покупатель найдется, то должник при продаже получает в собственность новую недвижимость в том же населенном пункте или районе города. Его может приобрести либо кредитор с компенсацией затрат за счет конкурсной массы, либо финансовый управляющий — за счет выручки от продажи имущества должника.

При этом замещающее жилье должно соответствовать требованиям законодательства и обеспечивать сохранение «достойного образа жизни» должника и его семьи, в том числе учитывая место их учебы, работы и наличие заболеваний. От этих правил можно отступить, только если есть очень веские причины, по которым их невозможно или очень трудно выполнить. При этом нельзя нарушать права самого должника и его семьи.

У банкрота тоже есть права при продаже своей собственности и приобретении замещающего жилья. Он может предлагать варианты, выбирать и осматривать замещающее жилье до его приобретения.

Законопроект Минюста во многом закрепляет подходы, сложившиеся в судебной практике, считает старший юрист BGP Litigation Анастасии Черных. Критерии «роскошного» жилья сформулированы достаточно широко, и это позволяет учитывать обстоятельства конкретного дела, но сохраняет значительный объем судебного усмотрения. Юрист полагает, что законопроект скорее направлен на соблюдение баланса интересов должника и его кредиторов, чем на приоритет интересов кого-либо из них.

Старший юрист «BFL | Арбитраж.ру» Антон Кравченко подчеркнул, что в документе «явно прослеживается гуманное отношение» к банкротам и членам их семей. При этом в проекте не сказано, насколько важно полностью погасить долги перед кредиторами. Это может вызвать проблемы в судебной практике.

«Не исключено, что суды будут чаще лишать жилье исполнительского иммунитета, если предполагаемая выручка от продажи роскошного жилья будет кратно превышать стоимость замещающего», — пояснил он в разговоре с «Коммерсант».

Эксперты уверены, что правила, касающиеся доходов и выполнения обязательств перед кредиторами, довольно расплывчаты. Это может приводить к спорам и разногласиям. Кроме того, возможны дополнительные сложности во время подбора замещающего жилья в том же районе и соблюдении разумных сроков процедуры.