«Не хотим платить за этот зеленый кошмар!» Как заставить управляющую компанию сделать нормальный ремонт в подъезде

Перед вами интерьеры подъезда одной из многоэтажек Воронежа. И товарищ Гринч, антропоморфный зеленый персонаж, созданный Доктором Сьюзом, и главный герой его детской книги «Как Гринч украл Рождество», ставший потом героем популярного мультика, ни при делах — в списке жильцов не значится, среди начальства управляющей компании гражданин не замечен, хотя… Может, в руководстве УК и есть поклонники бессмертной саги, только история об этом умалчивает.

Зато есть история вот такая.

«Последний раз ремонт в нашем подъезде делался… НИКОГДА! Каждый сильный дождь на улице заканчивался водопадом в подъезде. Следы от всех затоплений грязными разводами застыли на побелке. Всё же приступив к ремонту, УК решила от них не избавляться. То есть старую побелку никто смывать и счищать не стал, а просто поверх нанесли грунтовку. Кое-где зашпаклевали трещины. А потом лихо всё — и стены, и потолок забрызгали одной краской ядрено-салатового цвета. Краска пачкается, на одежде остаются веселенькие зеленые следы. Но мы не хотим платить деньги за такой ремонт!

Прошлым летом нам УК сделала ремонт входной группы. Покрасили двери в коричневый, а стену — в ядовито-мятный цвет. Разваливающиеся ступени накрыли металлическим каркасом и залили бетоном, который зиму не пережил и весь уже крошится. А зеленая краска уже висит на стенах лохмотьями. Ремонт в подъезде отвратительного качества. Мы хотим, чтобы нам этот зеленый кошмар переделали. Но куда обращаться? В Жилинспекции отвечают только отписками, плавали — знаем. Опять идти в суд? <…> Но почему мы должны платить деньги за некачественный ремонт, а потом еще и бегать по судам?»

Философская проза жизни от читательницы Voronezh1.ru, которой посчастливилось жить в кинематографичных стенах. Говорит, что зеленая живопись из всего дома пока только у них. Но дело не в конкретном доме и подъезде, не в конкретной УК и не в том, что в конкретном городе географически-коммунальная аномалия. Ситуация — типичная для всей страны. Заставить управляющую компанию в принципе сделать ремонт в подъезде задача порой из высшей математики. Заставить ее переделать халтуру — уровень особо продвинутый. Как расшевелить своих «домовых» коммунальщиков, Voronezh1.ru разбирается с юристом в сфере ЖКХ Ольгой Дятловой.

Обязанности управляющей компании — содержать общедомовое имущество (ОДИ) в исправном безопасном состоянии и делать его текущий ремонт. Перечень ОДИ закреплен в постановлении правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Юридический казус в том, что понятия «подъезд» там нет. Есть эфемерное описание: «Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме <…>, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные <…>». Как бы «подъезд по частям».

В другом постановлении — уже Госстроя от 27.09.2003 № 170 — прописана обязанность УК мыть окна, полы, лестничные марши, площадки, стены, удалять пыль и мусор в лестничных клетках. Этим клеткам посвящен отдельный раздел 3.2, и там-то мы и находим требование к управляющей организации непосредственно о подъездах: «Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа».

— Постановление Госстроя № 170 не рекомендация — УК обязана его выполнять, — подчеркивает юрист в сфере ЖКХ Ольга Дятлова. — Состав общедомового имущества конкретного МКД определяется на общем собрании собственников, он должен быть четко прописан в договоре с УК. Примерный перечень работ по текущему ремонту разных видов общедомового имущества устанавливает приложение № 7 к постановлению Госстроя № 170. Но, опять же, отдельно подъездов там нет, речь об отдельных элементах. Например, «восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений», «восстановление или замена отдельных элементов» лестниц, «смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений» окон и дверей.

Что и в какой срок ремонтировать — зависит от состояния конкретного подъезда. Отваливаются почтовые ящики, рассыпаются оконные рамы — УК должны их заменить. Облезла штукатурка — заштукатурить. Кстати, регламента, в какие цвета расписывать стены в подъезде, в документе нет. Лишь оговорка, что «допускается улучшенными высококачественными, безводными составами», то есть не только обычной штукатуркой, но и масляными красками, лаками, эмалями. Они как раз не пачкаются, однако хорошие дорогие, а дешевые могут быть токсичными. Если УК всё же использует малярные краски, на этот счет есть ряд указаний: поверхности — глянцевые или матовые, нижние слои краски не должны проступать, она не должна слоиться, идти пятнами и потеками. На стыке поверхностей не допускается красить малярными составами в разные цвета. А там — хоть в зеленый, в малиновый: как увидят художники из УК. Требований по обычной штукатурке нет вовсе.

Вопросы текущего ремонта ОДИ решаются на общем собрании собственников (ОСС) — это закреплено в пункте 18 постановления правительства от 13.08.2006 № 491. По мнению юриста Ольги Дятловой, единственный действенный способ заставить свою «управляйку» привести подъезд в божеский вид — провести ОСС, прописать решение о ремонте в протоколе (можно вплоть до цвета стен) и направить его в УК.

— Управляющая компания должна рассмотреть обращение в течение месяца, письменно ответив тому из жителей, кто прислал протокол. И провести ремонт в разумный срок — от месяца до трех. В протоколе можно установить конкретный срок, но тоже разумный — за две недели что-то сделать нереально. Если УК бездействует, то только судиться — подавать иск к УК о принудительном исполнении решения ОСС. Если жильцы считают, что состояние элементов подъезда угрожает безопасности, суд может назначить экспертизу. Но оплачивать ее людям придется самим.

— А что, если ремонт сделали, только, мягко говоря, сомнительный?

— Согласна с жительницей «зеленого подъезда» в том, что жаловаться в ГЖИ тут бесполезно, — замечает Ольга Дятлова. — Инспекторам интересно, чтобы не было видно кирпичной кладки. А если ремонт свежий — не подкопаются. Роспотребнадзор целесообразно подключать в том случае, если есть угроза безопасности — краска с резким запахом, например. Поэтому механизм такой же: провести общее собрание собственников, в протоколе прописать дефекты, с которыми не согласны, направить УК. Если игнорирует — судиться. Второй вариант — сразу в суд. По ходу рассмотрения может быть экспертиза, опять же — за счет жильцов. Но надо понимать: даже при положительном решении суда это будет именно латание дырок, а не что-то новое и прекрасное.

Да, на переделку своих косяков УК опять возьмет деньги из взносов жителей. А на что конкретно она их потратит, говорит Ольга Дятлова, по факту узнать нереально. При этом пункт 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предписывает управляющим организациям в течение первого квартала года отчитываться перед собственниками о работе, проделанной за год предыдущий. В том числе о финансово-хозяйственной деятельности. Отчет — через ГИС ЖКХ. Однако, чтобы только утвердить смету на тот же текущий ремонт подъезда, ее тоже надо составить, а это не бесплатно.

— И проследить, сколько УК потратила на краску и на какую, сколько — на стеклопакеты и на какие, на практике весьма затруднительно, — объясняет юрист. — Если хотите более-менее качественный ремонт и при этом быть уверенными, что ваши кровные точно направили на него, рабочий вариант — скинуться отдельно, утвердив все работы, материалы, цвета и суммы протоколом общего собрания собственников. К сожалению, только так.