«В квартире не должно быть запаха прошлой жизни». Что нужно сделать, чтобы продать жилье быстрее и дороже

«Когда речь заходит об автомобиле, мы ведь его готовим к продаже? Готовим. Та же история с вещами. А что с квартирой? Часто ее продают как есть», — рассказывает Ксения Колганова. У нее любопытная профессия — она занимается хоумстейджингом. Простыми словами — это предпродажная подготовка недвижимости. Что стоит сделать в квартире, чтобы она не простаивала месяцами, ожидая нового хозяина, Ксения рассказала 93.RU.

— Что это вообще за профессия такая?

— Само слово хоумстейджер, честно, мне не нравится, потому что оно не отражает весь спектр работ и плохо ложится на русский язык. Грубо говоря, это специалист, обладающий насмотренностью и пониманием, как подготовить квартиру к продаже, как написать объявление, как сделать фото. Далее зависит от конкретного человека и его спектра услуг.

Обычно хоумстейджер проводит предпродажную подготовку с помощью других мастеров, он — как менеджер — руководит специалистами. Или, по договоренности с собственником, чтобы сохранить бюджет, хоумстейджер может только проконсультировать, в том числе — как сделать фото, это очень важно.

Я, например, сама фотографирую квартиры и составляю объявления, но так делают далеко не все.

— Что входит в «подготовку квартиры»?

— Объем работ зависит от локации и уникальности предложения. В первую очередь я прошу прислать фото, чтобы понимать, с чем имею дело. Есть квартиры, которые достаточно сделать чистыми и уютными, в других же требуется косметический ремонт, бывает, есть смысл выполнить более масштабные работы, чтобы выросла цена недвижимости.

Например, возьмем квартиру в центре Краснодара. Там редко выставляют лоты, и стоит вложить туда пару сотен тысяч рублей, сделав конфету, — и она будет продаваться дороже.

— Я собираюсь продать квартиру, что стоит сделать в первую очередь?

— Вызвать клинера, убрать свои вещи, хорошо заправить кровать. Это база. В квартире не должно быть запаха прошлой жизни.

Также важно убрать пятна со стен, поменять яркость света, подклеить обои. А дальше уже зависит от квартиры: где-то беды с полом, где-то — со стенами или потолком.

— Предпродажная подготовка всегда увеличивает стоимость недвижимости?

— Нет. Но повышает ее конкуренцию. Иногда бывает, что квартира просто не продается в том состоянии, в котором была.

Приведу пример. Я готовила квартиру, где было 4 вида коричневых обоев, коричные двери, зелено-красные фасады кухни. Мы всё перекрасили, чтобы был гармоничный внешний вид. Мебель не меняли, только добавили уюта: подушечки и всякое такое. Было потрачено 250 000 рублей на квартиру в 56 квадратных метров. Собственник поднял цену на миллион. Объявление провисело еще год. Когда он опустил цену до адекватного значения, она продалась.

У меня есть клиентка, которая вложила в свою квартиру больше 300 000 рублей, потому что она считает нужным продать жилье именно в таком состоянии. Она не поднимет стоимость квартиры, но она быстро ее продаст, потому что адекватных квартир на вторичке мало.

— У многих есть страх, что ремонт — это долго и дорого…

— Предпродажная подготовка длится несколько недель — до месяца. Это всегда экспресс-работы. По поводу вложений — многое зависит от того, что хочет видеть владелец квартиры. Но опять же — можно самим взять краску и покрасить стены, поменять смесители, обновить ванну. Не обязательно срывать обои и менять их, можно просто покрасить, сейчас много хорошей краски. И я считаю, что такие затраты того стоят. Квартиру удастся продать быстрее и лучше.

— Какой самый сложный объект был у вас?

— Была квартира площадью около 100 квадратов с дизайнерским ремонтом двухтысячных, и его надо было адаптировать под наши реалии. Например, мы сделали из коричневых стен мятные. И там же был офигенный паркет из красного дерева и тика, это дорогие материалы, но клинеры испортили его — из-за неправильного моющего средства покрытие поплыло. А лак, подходящий под эти породы дерева, нужно было из-за санкций ждать месяц. Плюс мебель была такой, что не разобрать. Бюджет работ в квартире был около 600 000 рублей.

— Вы говорите, что важно сделать хорошие фото квартиры для объявления. Какие есть советы?

—  Первое, что стоит знать, — не полагайтесь на фотографов от риелторских агентств. Зачастую у таких специалистов сжатые сроки на съемку и только широкоугольные объективы, которые искажают помещение, а не показывают его уют. Его задача — просто сфотографировать состояние квартиры.

Я ругалась с фотографами агентств, с менеджерами. Говорила: «Почему вы закрываете двери на снимках? Почему вы продаете комнату, а не помещение целиком?» Это ведь единое пространство. Некоторые еще любят шторы закрыть, хотя опять же — вид из окон имеет большое значение.

Главное — нужно делать фото в дневное время, чтобы был свет в квартире, игра теней, без пересвета. Также важен порядок фотографий в объявлении. Должно быть от самой красивой точки квартиры к менее важной. Чтобы человек смотрел и понимал, как всё устроено, без рассмотрения планировки. Я фотографирую не только помещения, но и коридоры между ними, чтобы было ощущение, что человек сам идет по квартире.

— А сколько сейчас стоят услуги хоумстейджера?

—  Зависит от специалиста и объема работ. Потому что в новостройке хоумстейджер работает от и до, там и 5000 рублей за «квадрат» — это нормальная цена, бывает и дороже. На вторичке всё так же зависит от объемов. Бывает, что я прихожу, консультирую, даю план работ, цвета, собственник сам организовывает всё, а в следующий раз я прихожу уже на съемку. Бывает, что нужен полноценный ремонт, и это уже другая стоимость. Обычно за всю работу выходит не меньше 100 тысяч рублей.