Два кредита на одну квартиру: как работает льготная ипотека по новым правилам

Правительство России разрешило сочетать льготную ипотеку с рыночной, повысив максимальные лимиты льготных кредитов, но ограничив использование пониженной ставки только на часть суммы. При этом механизм, как банки будут это фактически реализовывать, прописан не был. В итоге кредитные организации сами придумывают разные схемы работы по программе. Рассказываем основные варианты, по которым можно оформить расширенную льготную ипотеку.

Постановление правительства с изменениями в программу льготной ипотеки вступило в силу с 1 мая. Прежде всего, ставка по ней была снижена 12 до 9% годовых, а сама программа продлена до конца 2022 года.

Неоднозначное нововведение коснулось лимитов кредитования. Раньше размер льготной ипотеки ограничивался 12 млн рублей для квартир в новостройках Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей — для остальных регионов. Если же покупатели хотели купить жилье подороже, остальные деньги они должны были найти самостоятельно и внести в качестве первого взноса.

Теперь же, согласно постановлению, взять такую ипотеку можно до 30 млн рублей в четырех столичных регионах и до 15 млн — в остальных. Хитрость состоит в том, что льготная ставка всё равно будет распространяться на прежние лимиты, а остальное придется возвращать банкам по рыночной ставке или по другим субсидированным программам.

— Подчеркну, что сумма льготного кредита остается на уровне 12 и 6 млн, но теперь ее можно сочетать с другой субсидированной или рыночной ставкой, — написал вице-премьер Марат Хуснуллин в своем телеграм-канале. — То есть, если раньше в кредит можно было взять только 12 (6) млн, а остальное вносить с помощью первоначального взноса, то теперь возможности покупателей расширяются!

В первые дни мая банки, выдающие ипотеку, говорили, что механизм работы постановления не прописан, и они думают над возможными вариантами реализации.

Первым о найденном решении заявил СберБанк, выдающий большинство ипотечных кредитов на российском рынке.

— 12 млн рублей и 6 млн рублей (соответственно) субсидируется из государственного бюджета, оставшаяся часть субсидируется СберБанком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров, — рассказали в пресс-службе банка.

Это позволило СберБанку заключать с заемщиками только один договор с одной фиксированной ставкой и брать с них один стандартный ежемесячный платеж.

Но менее масштабные игроки рынка не смогли так быстро настроить систему. Представитель одного из российских ипотечных банков на условиях анонимности рассказал Городским порталам, что, по сути, ипотека по новым правилам — это оформление двух кредитов под залог одного и того же объекта, и технически это довольно сложно сделать.

— Поэтому мы пока не планируем выдавать ипотечные кредиты на суммы сверх 12 и 6 млн рублей, — рассказал источник.

А некоторые банки вообще не видят резона торопиться с внедрением новой схемы, так как не видят на нее спроса. По словам Анны Севостьяновой, управляющего директора по продуктовому портфелю «Ипотека» Уральского банка реконструкции и развития, прежние лимиты удовлетворяют потребности среднестатистического клиента.

— В регионах средний размер ипотечного кредита УБРиР составляет порядка 3 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — около 6 млн рублей, — рассказала Анна Севостьянова.

Только 35%-40% клиентов банка берут больше этих сумм, но все равно укладываются в установленные лимиты в 12 и 6 млн рублей, и запроса на увеличение этих лимитов со стороны заемщиков даже не поступало, добавила эксперт.

Напомним, еще недавно ставка по льготной ипотеке была всего 7% годовых. В апреле 2022 года президент Владимир Путин поручил повысить ставку по льготной ипотеке на первичное жилье с до 12% годовых. Об этом его попросил вице-премьер Марат Хуснуллин. Он рассказал, что предыдущая программа, которая должна была действовать до 1 июля, предусматривала выдачу кредитов до 3 млн рублей по ставке 7%, что в ситуации, когда ключевая ставка достигла 20%, пора было менять. Теперь же, когда ключевая ставка снижена уже до 14%, условия льготной ипотеки также было решено смягчить.