Ипотека: шаг вперед, два – назад

Февраль стал месяцем приятных сюрпризов как для россиян, которые уже оформили ипотеку, так и для тех, кто уже почти отчаялся приобрести в кредит собственное жилье. Прежде всего, в феврале для разрешения проблемы «плохих» ссуд было создано Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов, и клиенты банков, столкнувшиеся с финансовыми трудностями и лишившиеся возможности своевременно погашать кредит, получили возможность взять «стабилизационный» займ. Февраль принес хорошие новости и для людей, только планировавших приобретать жилье в кредит: несмотря на кризис, банки восстанавливают программы кредитования на покупку недвижимости. Однако о полном восстановлении рынка ипотечного кредитования пока говорить не приходится.

Рост безработицы и падение доходов населения, наблюдающиеся с осени прошлого года, когда страну накрыл глобальный финансовый кризис, отразились на качестве кредитных портфелей банков: доля просроченной задолженности по выданным ссудам, в том числе и ипотечным кредитам, стала расти угрожающими темпами. Уже в декабре прошлого года генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка объявил о планах создания дочерней структуры, призванной аккумулировать «плохие долги» по ипотеке. АИЖК является крупнейшим игроком на российском рынке ипотечного кредитования, при агентстве аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По стандартам агентства ипотечные кредиты выдают 145 финансовые организации из 75 регионов России. До недавнего времени АИЖК производило выкуп портфелей ипотечных ссуд, и доля просроченной задолженности достигла почти восьми процентов общей суммы выданных ссуд, что заставило не только пересмотреть принципы сотрудничества с банками, но и создать дочернюю организацию – Агентство по рестуктуризации ипотечных жилищных кредитов. На сегодняшний день уставный капитал АРИЖК составляет пять миллиардов рублей, однако в правительстве не исключают возможности его существенного увеличения в течение года в случае необходимости. В течение февраля АИЖК передало новой структуре все рестуктурированные ипотечные кредиты и полномочия по поддержке клиентов банков, оказавшихся в затруднительном положении и не способных своевременно погашать ипотечный кредит. В рамках программы поддержки заемщиков, оформивших ипотечную ссуду до 1 декабря 2008 года и столкнувшихся с резким снижением уровня доходов, предусмотрены три варианта реструктуризации кредита: стабилизационный кредит за счет собственных средств АРИЖК, банка, либо совместный займ. Разумеется, помощь будет оказана далеко не всем желающим: для получения стабилизационного займа заемщику необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих резкое ухудшение материального положения. Максимальный срок реструктуризации кредита, предусмотренный программой, составляет 12 месяцев – затем заемщику придется не только вернуться к прежнему графику погашения ипотечного кредита, но и расплатиться за «кредитные каникулы».

Сотрудничество банков с АИЖК и его «дочкой» представляет для кредитных организаций определенный интерес. По словам директора департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяны Микеевой, сотрудничество позволит банкам получить доступ к средствам, выделяемым государством на поддержку ипотеки, что особенно актуально в условиях кризиса, когда существуют проблемы с привлечением средств. Иными словами, банки отчетливо понимают, что сейчас рефинансирование ипотечного портфеля в АИЖК – фактически единственный способ освободить баланс от выданных кредитов и привлечь средства на выдачу новых ссуд. Перспективы сотрудничества оценили не только региональные банки, но и крупнейшие российские кредитные организации, в том числе и госбанки. Так, в марте совместную с АРИЖК программу по реструктуризации кредитов для заемщиков, временно испытывающих трудности с исполнением обязательств по ипотеке, анонсировал банк ВТБ 24. Клиентам предлагаются стабилизационные займы – естественно, на платной и возвратной основе: предполагается, что в течение года заемщикам удастся восстановить занятость и уровень дохода, позволяющий самостоятельно осуществлять погашение не только ипотечного кредита, но и предоставленного стабилизационного займа.

«Подписание соглашения с АРИЖК и последующее предоставление стабилизационных займов на условиях, разработанных агентством, позволит предложить заемщикам, столкнувшимся с временной потерей занятости или существенным снижением доходов, универсальный механизм выхода из сложного положения без потери приобретенного с использованием ипотечного кредита жилья», – отмечает член правления, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Анатолий Печатников.

Впрочем, еще до громких заявлений первых лиц страны о необходимости государственной поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в стесненных жизненных обстоятельствах, банки предложили клиентам собственные программы реструктуризации «проблемных» займов.

«Сегодня банки понимают, что большая часть просроченной задолженности возникает не из-за нежелания клиента выплачивать кредит, а в связи с изменившимся материальным положением и невозможностью погашать займ в соответствии с графиком платежей», – рассказывает директор департамента розничного кредитования «Абсолют Банка» Александр Будник.

Как отмечает эксперт, банки готовы предложить клиентам различные варианты разрешения проблемной ситуации – в числе мер, позволяющих снизить размер ежемесячного взноса, возможны удлинение срока кредитования, пересчет аннуитетного платежа, отсрочка по основному долгу. «Кроме того, в исключительных случаях банки готовы временно предложить заемщику вносить минимальный платеж, что позволит избежать дефолта в трудный период и продолжить выплачивать кредит после его преодоления», – говорит Александр Будник. Впрочем, «забывчивым» или нерадивым заемщикам, которые и прежде при погашении кредита допускали просрочку по различным причинам, банк вряд ли пойдет навстречу.

Вместе с тем, банки уже с надеждой оценивают перспективы прироста кредитного портфеля за счет новых ссуд. Согласно последнему исследованию компании «Кредитмарт», в феврале еще три крупнейших банка возобновили программы кредитования на покупку жилья. Сегодня продолжают реально выдавать ипотечные кредиты уже порядка двух десятков банков.

Впрочем, сделав небольшой шаг вперед, ипотечный рынок вновь отступил назад: количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья, в феврале сократилось. «Изменения в ипотечных программах банков отражают тенденции смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону объектов вторичного рынка, а также усилия банков по повышению качества кредитных портфелей», – поясняет генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.

Кроме того, в феврале, как бы странно это не звучало, наметилась тенденция снижения требований банков к получателям ипотечных кредитов.

«Вероятность получения одобрения у банков на получение ипотечного кредита сейчас существенно выше, чем в начале года. Сегодня банки готовы рассматривать как официальные, так и неофициальные доходы частных лиц, подтвержденные справкой по форме банка. Но, с другой стороны, банки очень требовательно подходят к кредитованию заемщиков в категории «Бизнес», под которую подпадают владельцы и руководители предприятий малого и среднего бизнеса», – рассказывает Юлия Купко.

Необходимо отметить, что прочие условия кредитования в последние месяцы серьезно изменились: ставки серьезно повысились, размер первоначального взноса – увеличился, а срок кредитования, напротив, уменьшился. «В феврале средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам увеличилась на 0,6% и составила 18,82%, – отмечает Юлия Купко. – Увеличение темпов роста средневзвешенной ставки, в первую очередь, объясняется колебанием валютных курсов».

Согласно результатам исследования компании «Кредитмарт», максимальная ставка по рублевому кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в феврале в 25 крупнейших банках составила 19,41% против 19,06% в январе. По целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости ставка выросла с 19,81% в январе до 19,99% в феврале. А ставка по кредиту на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья изменилась также в сторону увеличения с 18,32% до 19,1%. Изменились ставки и по валютным кредитам. Например, по сравнению с январем рост средневзвешенной ставки по долларовым ипотечным ссудам составил 0,52% и достиг отметки в 15,01%.

«Увеличение ставок в секторе ипотечного кредитования обусловлено рядом факторов. Нужно понимать, что ипотека – это долгосрочное кредитование, для реализации которого банку необходимы свободные финансовые ресурсы. В кризисный период на рынке образовался дефицит ресурсов, дефицит ликвидности, что привело к удорожанию кредитов на межбанковском рынке и, как следствие, к росту ставок. Из-за недоступности ликвидных средств в прежних объемах большинство банков отказалось от финансирования ипотеки. На сегодняшний день кредиты на покупку недвижимости массово выдают около 15 банков», – рассказывает руководитель блока ипотечного кредитования банка BSGV Екатерина Забелина, отмечая, что в отношении процентных ставок присутствует скорее локальная, а не общерыночная коррекция, связанная с изменением условий в программах конкретных банков.

По мнению экспертов компании «Кредитмарт», в марте рост ставок может значительно замедлиться или полностью остановиться в связи с существующей очень высокой переоценкой ставок на кредиты и невозможностью для рядовых заемщиков позволить себе ипотечный продукт. Отметим, что, несмотря на мрачную картину, желающих решить «квартирный вопрос» меньше не стало. Только доступность ипотеки по-прежнему невысока. Сдерживающими факторами выступают и высокие цены на жилье, и желание потенциальных покупателей, уже заметивших некоторую коррекцию, все же дождаться «дна» на рынке недвижимости. Вместе с тем, предложение на рынке первичной недвижимости уже достаточно ограниченное.

«Не секрет, что в период кризиса многие объекты строительства были заморожены, а планы строительства – сокращены или пересмотрены, в таких условиях очевидно появление дефицита жилья, даже при наличии платежеспособных покупателей», – отмечает Екатерина Забелина.

Безусловно, не позволяет преодолеть стагнацию рынка ипотечного кредитования и падение уровня доходов населения все возрастающая неуверенность в завтрашнем дне.

«Для многих заемщиков проблемой является даже не получение или погашение кредита, а внесение первичного взноса, который в среднем по рынку составляет минимум 30% от стоимости предмета залога, – поясняет Екатерина Забелина. Опасения клиентов также связаны с возможными колебаниями доходов, что непосредственно сказывается на их желании в текущих условиях брать существенные обязательства в виде ипотечного кредита».

Впрочем, банки сохраняют оптимистичный настрой и прогнозируют, что в течение года заморозка на рынке ипотечного кредитования вновь сменится оттепелью.